Кредит под залог дома

Кредиты под залог недвижимости – один из видов банковского продукта с обеспечением. Заёмщик подаёт заявку в банк, в качестве гарантий возврата предоставляет объект недвижимости. Если деньги не будут вовремя возращены кредитору, строение будет изъято в счёт погашения. Если останется «сдача» после продажи, она будет возвращены заёмщику.

Потребительское банковские продукты без обеспечения обычно выдают на короткий срок и под высокие проценты. Стандартные условия – срок кредитования не превышает 7 лет, а ставка достигает 16% годовых, а сумма не превышает 1,5 млн рублей. Если оформлять займы под залог дома, то условия кредитования будут значительно лояльнее.


Кредитный продукт под гарантию выгоден тем, что могут изначально увеличить срок кредитования или выдать большую сумму. Также же выгодно предоставить обеспечение, если первоначально ежемесячный платёж слишком велик.

Кредит можно получить в банке или у инвестора – физического лица. У каждого способа есть свои отличительные особенности.

Самый надёжный способ получения средств под обеспечение – гарантировать возврат объектом недвижимости. Но данный способ довольно затратный по времени. Нужно подать заявку, к ней приложить необходимые документы, дождаться одобрения от финансового учреждения. Не всегда заявка находит положительный отклики. Банки оставляют за собой право отказать без объяснения причин.

Важный момент – банк всегда проверяет платёжеспособность клиента. Даже при наличии дополнительного обеспечения, финансовому учреждению этот момент важен. Если клиент не сможет отвечать по своим долговым обязательствам, банк будет взыскивать долг в соответствии с процедурой, установленной на законодательном уровне.

Для них важный показатель – ликвидность объекта. Исходя из стоимости выдаётся определённая сумма денежных средств. Платёжеспособность клиента и его кредитная история роли не играют.

Если заёмщик не сможет вернуть вовремя долг, частные инвесторы не будут прибегать к законной процедуре. Зачастую их методы взыскания долга далеки от установленных на законодательном уровне.


Получить деньги у инвестора - физлица проще, но условия кредитования менее лояльные, чем в банке. Средняя процентная ставка значительно выше – достигает 7% в месяц. При переводе в «годовые» выходит до 84%.

Банки предъявляют требования к тем, что желает взять займ под залог дома или иного строения. Существуют стандартные и дополнительные. Стандартные приняты во всех финансовых учреждениях, дополнительные – некоторые банки сами устанавливают.


К стандартным требованиям относятся:

· Собственник предоставляемого объекта.
· Гражданство РФ.
· Определённый возраст. Как правило, от совершеннолетия до пенсии.
· Наличие постоянного места работы, определённый стаж.


В качестве дополнительных требований к заёмщику может предъявляться:

· Минимальный кредитный рейтинг.
· Минимальный доход.


Можно привлекать созаёмщиков, но их может быть не меньше 4-ёх. Прежде чем подавать заявку в банк, рекомендуется самостоятельно проверить кредитную историю, в ней могут быть ошибки и неточности. Сделать это можно через Госуслуги или Бюро кредитных историй.
Рекомендуется заранее закрыть все кредитные карты. Наличие долга может портить историю.

Банки также предъявляют требования к недвижимости (дому), которая будет выступать в качестве гарантии возврата. Предъявляются такие требования:

·       Строительство должно быть завершено, право собственности зарегистрировано.
·       Этажность – не выше 3-ёх жилых этажей.
·       Оформление – в документах должно быть указано, что это именно «жилое помещение».
·       Если постройка сделана из дерева, то год постройки должен быть старше 1985 года.

Некоторые банки начинают рассматривать объект в качестве дополнительного обеспечения с годом постройки от 2000 года.

·       К зданиям, построенным из кирпича, жёсткий требований относительно года постройки не предъявляется. Условия определяются на индивидуальном уровне.
·       Банки предъявляют требования к износу. Деревянные здания и строения должны быть изношены не более, чем на 40%, прочие – не более, чем на половину.
·       Объект для проживания должен располагаться в населённом пункте, в котором, есть ещё 3 строения, в котором могут жить люди.
·       Отдельное внимание уделяют транспортному сообщению -  к объекту обеспечения должен быть круглогодичный подъезд.

Иногда банки могут принять в качестве дополнительного обеспечения объект незавершённого строительства. Но к дому должны быть подведены коммуникации – вода и электричество. Газ – не обязательно.

Прежде чем подавать заявку на кредит, необходимо собрать комплект документов. Существует основной пакет и дополнительный. Основной – это которых запрашивают во всех финансовых учреждениях. Дополнительный – только в некоторых, на усмотрение организации. В основной комплект входит:

· Документ о праве владения. Если собственность была оформлена до 01.07.2016 года, то подойдёт «синее» свидетельство. Если после указанной даты, то выписка ЕГРН.
· Паспорт потенциального заёмщика.
· Согласие супруга на совершение сделки, если предмет обеспечения приобретался во браке.


В комплект дополнительной документации входит:

· Справка о доходах. Некоторые банки принимают только по форме 2-НДФЛ, некоторые – по форме банка.
· Брачный договор, если супруги его заключали.
· СНИЛС и ИНН потенциального заёмщика.
· Второй документ для подтверждения личности – заграничный паспорт или водительское удостоверение.
· Оценочный акт для подтверждения стоимости объекта и оценки его ликвидности.


Комплект документов прикладывается к заявке. Если она подаётся онлайн, то заранее нудно сделать скан-копии. Если же заявка подаётся при посещении отделения банка, то достаточно иметь при себе оригиналы.

Взять сложнее, потребительский. Нужно больше документов. нужно дольше ждать одобрения заявки. Деньги выдают не сразу. Последовательность действий следующая:

·       Изучить предложения банков. Их довольно много. Они отличаются условиями кредитования, временем рассмотрения заявки, прочими нюансами.
·       Подать заявку онлайн или в отделении финансового учреждения. Обращаться нужно сразу в несколько банков, так шанс на одобрение вырастает.
·       К заявке нужно приложить комплект документов. Если подавать онлайн, заранее нужно сделать скан-копии. Если обращаться в отделение, то достаточно бумажного комплекта.
·       Дождаться предварительного одобрения.
·       Если заявка подавалась онлайн, нужно посетить отделение банка и предоставить оригиналы всех документов. Банк ещё раз проведёт проверку потенциального заёмщика и предмета обеспечения.
·       Получить одобрение от финансового учреждения.
·       Оформить сделку. Так как в роли гарантии возврата выступает строение (то есть, объект недвижимости), необходимо провести процедуру регистрации через Росреестр. В выписке ЕГРН будет указано, что он находится под обременением. Так будет до тех пор, пока кредитная линия не будет полностью погашена.
·       Как только будет оформлено обременение, актуальную выписку ЕГРН нужно предоставить в банк. Только после этого будут перечислены деньги.


Деньги можно получить наличными. Но сейчас банки практикуют безналичный расчёт, поэтому к комплекту документов нужно приложить банковские реквизиты счёта, на который финансовое учреждение перечислит средства.


Важно! При сборе комплекта документов нужно обратить внимание на то, что выписка ЕГРН действительна только 7 дней. Её нужно заказывать непосредственно перед подачей заявки в банки.

Порядок обращения к частному инвестору иной. Не нужно ждать несколько дней для одобрения заявки. Достаточно обратиться напрямую к кредитору, предоставить документы и получить одобрение.

Многие банки и частные инвесторы предлагают кредиты под обременением. Банк предлагают такие условия:

· Сумма – от 600 тысяч до 80 млн рублей.
· Срок пользования деньгами – от 1 года до 15 лет.
· Ставка – от 9% до 12%.

Частные инвесторы кредитуют под обеспечение на следующих условиях:

· Сумма – от 100 тысяч до 10 млн рублей.
· Ставка – определяется индивидуально.
· Срок пользования средствами – от 1 года до 20 лет.


С банком всегда заключается кредитный договор. На его основании происходит регистрации в сделке в Росреестре - наложение обременения на предмет дополнительного обеспечения. Если клиент не сможет исполняться условия договора, банк будет взыскивать долг по процедуре, установленной в законодательных нормах. Также банки требуют страховать предмет залога и жизнь заёмщика. Если этого не делать, банк увеличит ставку на 1,5% - 2% пункта. Страховку можно оформлять в любых страховых компаниях, имеющих аккредитацию у банка.

С инвестором - физлицом также нужно заключить договор. Он обезопасит заёмщика от неправомерных действий со стороны кредитора – физического лица. Страховка не требуется.

Прежде чем подавать заявку на получение кредита с обеспечением, необходимо оценить преимущества и недостатки этого банковского продукта. К положительным сторонам можно отнести:

·       Сумма кредитования. Предоставив обеспечение, потенциальный заёмщик может рассчитывать на довольно крупную сумму денег. Банки выдают от 10 до 30 млн рублей, в зависимости от оценочной стоимости предмета обеспечения.
·       Пониженная ставка. Так как, заёмщик гарантирует выполнение обязательств своей собственностью, банк может существенно снизить процентную ставку.


Описаны преимущества по сравнению с обычным потребительским продуктом без обеспечения. Теперь необходимо обратить внимание на негативные стороны. Их несколько больше, чем положительных сторон. Это:

·       Пока кредитная линия не будет полностью закрыта, объект недвижимости будет находиться под обременением у финансового учреждения. Обеспечение зарегистрировано в Росреестре, на строение наложено обременение, пока долг перед банком не будет погашен. Собственник не сможет продать его, подарить.
·       Так как продукт не является целевым, нельзя получить налоговый вычет.  Например, по ипотеке можно, так как этот продукт выдаётся только на определённые цели. Поэтому рекомендуется, подписывая договор с банком на кредитование, указать конкретную цель получения средств.
·       Не каждое кирпичное строение или постройка из дерева может выступать в роли гарантии возврата. У банка есть чёткие требования к каждому предполагаемому объекту обеспечения.
·       Дополнительные расходы – заёмщик должен сам побеспокоиться о том, чтобы заранее подготовить оценочный акт. Услуги оценщиков придётся оплачивать из собственного кармана.
·       На руки будет выдана только часть оценочной стоимости. Банки делают дисконт, на тот случай, если во время погашения, объект заметно подешевеет.
·       Страховка. Делать её нужно каждый год. Страховать нужно не только объект, но и жизнь и здоровье заёмщика. Каждый год это дополнительные траты. Если не предоставить в банк страховой полис, ставка вырастет на 1,5% - 2%.
·       Если в договоре не прописана цель кредитования, то можно оформить рефинансирование. Но многие банки предпочитают не рефинансировать залоговые продукты, потому что много бумажной волокиты с переоформлением предмета обеспечения с одного банка на другой.


Прежде чем подавать заявку на оформление кредитного продукта с обеспечением, нужно тщательно изучить риски. Основной риск – потеря недвижимости в случае неисполнения обязательств. Если заёмщик перестанет исполнять долговые обязательства, придерживаясь графика, банк вправе забрать предмет обеспечения, выставить его на торги и продать. Полученная сумма пойдёт в счёт выплаты долга. Если останется «сдача», вернут заёмщику.